Locazioni brevi: offrire ospitalità come alloggio turistico

[anna maria orlando]

salve...ho una casa molto grande e vorrei offrire ospitalità come alloggio turistico, praticamente un piano del mio appartamento.

Ho mandato comunicazione al mio comune di appartenenza (marino)Roma..Mi hanno risposto che oltre alla comunicazione vogliono anche la Scia e comunicare all'agenzia regionale del turismo la mia attività.La mia richiesta è se necessita di Scia!!!!!

Ho letto che per locazioni di breve durata, la scia non è necessaria...potrei avere dei chiarimenti a riguardo e le normative?
Ringrazio anticipatamente

 

[Dottor X]

Gent.ma Maria, la SCIA va presentata al SUAP per: case/appartamenti per vacanze, affittacamere e B&B. Se lei intende operare nel contesto delle locazioni turistiche/brevi, senza partita IVA, come persona fisica, la normativa di riferimento è l'art. 4 del D.L. n. 50/2017 convertito con la legge n. 96/2017. Per ulteriori approfondimenti legga le relazioni, da me predisposte, allegate, a questa risposta.
Buona giornata.

 

[anna maria orlando]

Gent.ma Maria, la SCIA va presentata al SUAP per: case/appartamenti per vacanze, affittacamere e B&B. Se lei intende operare nel contesto delle locazioni turistiche/brevi, senza partita IVA, come persona fisica, la normativa di riferimento è l'art. 4 del D.L. n. 50/2017 convertito con la legge n. 96/2017. Per ulteriori approfondimenti legga le relazioni, da me predisposte, allegate, a questa risposta.
Buona giornata.

la ringrazio infinitamente

 

[OSVALDO]

Buongiorno a tutti,
sono Osvaldo, appena iscritto per approfondire le regolamentazioni degli affitti turistici brevi.
Grazie della opportunità.

 

[OSVALDO]

Grazie Saverio, allegati utilissiomi. Io fornisco affitti turistici stagionali in località marina, sotto i 30 gg.
Due Domande:
1) se cittadini UE, basta controllare i documenti agli ospiti , non è necessario farne copia e darla alla P.S.?
mentre se extracomunitari, è necessario segnalarli alla P.S. entro 48h?
2) cedolare secca al 21% sul totale incassato, facendo transitare tutto su un Conto Corrente dedicato,o bisogna allegare anche tutte le singole fatture con i dati di ogni ospite, con anche la specifica del periodo?
Grazie della cortese risposta
Osvaldo

 

[Dottor X]

Prg.mo Osvaldo,
anche per i cittadini U.E. vige l'obbligo di comunicazione entro 24 ore:
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI”
Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni). Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931). L'articolo 109 del Testo unico prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive (compresi i campeggi) nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma), possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti (per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare).
L'articolo interpreta la disposizione affinché sia intesa applicarsi anche ai locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.

Per quanto riguarda la cedolare secca, non trattandosi di attività d'impresa, basterà conservare i contratti e le ricevute per la dichiarazione dei redditi. Se si opera senza l'ausilio di intermediari, la cedolare secca andrà pagata l'anno successivo, se si è assistiti da intermediari, saranno loro a versare periodicamente la cedolare secca.

 

[Gaetano Buquicchio]

Buongiorno a tutti,
sono Osvaldo, appena iscritto per approfondire le regolamentazioni degli affitti turistici brevi.
Grazie della opportunità.

Ciao @OSVALDO benvenuto nel forum!
Ho il piacere di leggere che stai ricevendo le risposte che cercavi
Con il Dott. X sei in ottime mani.
Per qualsiasi cosa siamo qui a disposizione. In bocca al lupo per tutto!

 

[Barbara R]

Buon giorno a tutti, mi sono appena iscritta nonostante segua da molto tempo le conversazioni inerenti le locazioni brevi/turistiche private. Ho intenzione di affittare nei termini sopracitati, un appartamentino di mia proprietà nel centro di Palermo. Dopo aver letto e approfondito, grazie agli allegati del Dott. X, tutto quello che riguarda la regolamentazione e modalità di attuazione dei così detti short lets, credo di avere tutto piuttosto chiaro, desidero però essere certa di questo, quindi vorrei riepilogare quanto ho appreso dalle vostre utilissime informazioni e porvi un paio di domande. Qualora dovessi sbagliarmi vi prego di venirmi in aiuto
- nell'ambito dello short lets è necessario registrare il contratto di affitto all'agenzia delle entrate SOLO SE SI SUPERANO I 30 GIORNI DI SOGGIORNO
- La registrazione degli ospiti sul portale "alloggiati.." della PS va fatta SEMPRE E COMUNQUE sia per ospiti italiani che stranieri che apolidi qualunque sia il loro periodo di soggiorno
- short lets NON È SOGGETTO AL PAGAMENTO DELLA TASSA O IMPOSTA DI SOGGIORNO
- non è possibile fornire servizio di cambio biancheria, pulizia camera o fornire pasti.
- da privato NON È POSSIBILE REGISTRARE E PUBBLICIZZARE L'APPARTAMENTO SU PORTALI E SITI SPECIFICI RIGUARDANTI LE LOCAZIONI TURISTICHE IN GENERE.
Riguardo questo ultimo punto ho però qualche domanda:
Posso creare un mio sito internet?
Posso utilizzare i social quali Facebook e instantgram?
Posso utilizzare siti generici di affitto appartamenti quali per esempio "subito o kijiji" ?
Posso utilizzare airbnb visto che è stato definito portale pubblicitario?
- Dal punto di vista fiscale, operando come privato e sempre senza intermediari e non avendo partita iva, posso rilasciare una semplice ricevuta.
Domanda: Riguardo il regime fiscale non utilizzando intermediari, come devo muovermi? Basterà raccogliere le copie delle ricevute emesse e considerare quindi gli introiti nella voce "altre entrate" nella dichiarazione dei redditi?
- per essere considerata un'attività non imprenditoriale il guadagno annuale non deve superare i 5000 euro e non si devono superare i 180 (non consecutivi) di locazione.
DOMANDE: È necessario inserire marca da bollo sulle ricevute superiori ai 75 euro?
Se il soggiorno dura meno di 30 gg è comunque utile/necessario stipulare un mini contrattino/scrittura privata tra me locatore e l'ospite?
Grazie

 

[Dottor X]

Gent.ma Barbara,
molti argomenti sono stati compresi, altri meno.

Provo a chiarire, ulteriormente: PREMESSA, da quanto da lei scritto, la sua è un'attività ricettiva saltuaria, disciplinata dalla seguente legge:
TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96.
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare)).

Le rispondo punto per punto:

- nell'ambito dello short lets è necessario registrare il contratto di affitto all'agenzia delle entrate SOLO SE SI SUPERANO I 30 GIORNI DI SOGGIORNO - Si, nell'arco di un anno con la stessa persona.

- La registrazione degli ospiti sul portale "alloggiati.." della PS va fatta SEMPRE E COMUNQUE sia per ospiti italiani che stranieri che apolidi qualunque sia il loro periodo di soggiorno - Si, ai sensi dell'art. 19/bis del D.L. n. 133/2018 convertito con legge n. 132/2018 (Decreto Salvini).

- short lets NON È SOGGETTO AL PAGAMENTO DELLA TASSA O IMPOSTA DI SOGGIORNO. No, sebbene l'art. 7 del D.L. n. 50/2017 lo preveda, a mio parere, questo artico risulta illegittimo in quanto la norma primaria sull'imposta di soggiorno ( Art. 4 del DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo) dispone che detta imposta sia a carico di coloro i quali soggiornano presso strutture ricettive, la sua non è una struttura ricettiva ma è una locazione turistica/breve

- non è possibile fornire servizio di cambio biancheria, pulizia camera o fornire pasti. In realtà è possibile, come sopra citato all'art. 4 del D.L. n. 50/2017, anche se la Cassazione in, almeno 3 sentenze, ha ribadito che i servizi quali: cambio biancheria e lenzuola - pulizia e sistemazione camere possono essere svolti solo da strutture ricettive e non presso le locazioni.

- da privato NON È POSSIBILE REGISTRARE E PUBBLICIZZARE L'APPARTAMENTO SU PORTALI E SITI SPECIFICI RIGUARDANTI LE LOCAZIONI TURISTICHE IN GENERE. Assolutamente possibile, ai sensi del predetto art. 4 del D.L. n. 50/2017, a condizione che paghi la cedolare secca del 21%.
Riguardo questo ultimo punto ho però qualche domanda:
Posso creare un mio sito internet? Si come sopra.
Posso utilizzare i social quali Facebook e instantgram? Si come sopra.
Posso utilizzare siti generici di affitto appartamenti quali per esempio "subito o kijiji" ? Si come sopra.
Posso utilizzare airbnb visto che è stato definito portale pubblicitario? Si come sopra.
- Dal punto di vista fiscale, operando come privato e sempre senza intermediari e non avendo partita iva, posso rilasciare una semplice ricevuta. Si se l'importo supera i 77,47 euro va apposta, a carico del cliete, una marca da 2 euro.
Domanda: Riguardo il regime fiscale non utilizzando intermediari, come devo muovermi? Basterà raccogliere le copie delle ricevute emesse e considerare quindi gli introiti nella voce "altre entrate" nella dichiarazione dei redditi? Si, si tratta di redditi fondiari sui quali dovrà pagare la cedolare secca al 21%
- per essere considerata un'attività non imprenditoriale il guadagno annuale non deve superare i 5000 euro e non si devono superare i 180 (non consecutivi) di locazione. No, Purché corrisponda la cedolare secca al 21%, ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017. Può lavorare tuto l'anno e superare i 5.000 euro per anno.
DOMANDE: È necessario inserire marca da bollo sulle ricevute superiori ai 75 euro? Si, 77,47.
Se il soggiorno dura meno di 30 gg è comunque utile/necessario stipulare un mini contrattino/scrittura privata tra me locatore e l'ospite? Le e.mail hanno valore contrattuale, ai sensi del codice dell'amministrazione digitale, comunque meglio stilare sempre un contratto, indicando il netto incassato, per non pagare, in dichiarazione dei redditi, l'importo lordo.

Io opero in tutta Italia ma vivo a Palermo se desidera essere seguita, con consulenza dedicata, mi contatti alla mia e.mail ****

 

[Barbara R]

Grazie mille per la sua disponibilità e professionalità! Ero sicura che in lei avrei trovato il supporto necessario. A presto e ancora grazie

 

[Barbara R]

Un ultimo chiarimento con la cedolare secca rimane comunque un'attività da condiderarsi non imprenditoriale ?

 

[Dottor X]

Assolutamente si la cedolare secca può essere applicata solo dai privati mai dalle aziende, ameno che non si tratti di canone concordato.

 

[OSVALDO]

Grazie Gaetano per il benvenuto e grazie a Saverio per il supporto tecnico e la pazienza nel rispiegare cose che davo per comprese.
Buon fine settimana.
Osvaldo

 

[Barbara R]

Buon giorno sono appena venuta a conoscenza di un nuova prassi di controllo per gli affitti brevi: il "bollino di qualità" un codice obbligatorio per gli annunci on line.

Ricopio quanto ho trovato su la Repubblica.it :
"Il bollino sugli annunci. Il sistema dovrebbe essere pronto entro luglio. Per quella data dovrà essere istituita una banca dati delle strutture ricettive, nella quale saranno inseriti anche degli immobili destinati alle locazioni brevi presenti sul territorio nazionale. Tutte le strutture, case comprese, saranno abbinate ad un codice identificativo che sarà obbligatorio utilizzare negli annunci. Il codice permetterà di distinguere le strutture sulla base della tipologia, delle caratteristiche e dell'ubicazione. Le informazioni contenute nella banca dati saranno a disposizione anche sul sito internet del Ministero delle politiche agricole e del turismo. I dati identificativi delle strutture, compresi ovviamente quelli dei soggetti che offrono gli appartamenti in locazione, saranno comunicati anche alle Entrate per i dovuti controlli." (Per articolo completo https://www.repubblica.it/economia/...HPPBT-VE-I174319567-C6-P19-S1.6-T1&refresh_ce )

Purtroppo non ho trovato ulteriori informazioni, soprattutto da chi e come viene rilasciato il suddetto bollino e neanche su quali dati è necessario comunicare. É possibile avere qualche chiarimento? Grazie mille!!!
Barbara

 

[Dottor X]

Gent.ma Barbara, l'articolo si riferisce ad alcuni emendamenti che saranno votati, prossimante in Parlamento.

A seguire il mio parere:
Siamo alla farsa, come si fa a proporre una interpretazione univoca dell'art. 2082 del codice civile, quando, pubblicando l'art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con legge n. 96/2017, hanno violentato e stravolto la definizione di attività imprenditoriale proponendo una figura di gestore di attività saltuaria in netta opposizione con lo stesso art. 2082 del codice civile.

Aggiungo le indicazioni della U.E. in merito alla sharing economy, nella quale viene scritto che le attività proposte in rete sono soggette a VAT (IVA): COMUNICAZIONE DELLA COMMISSIONE AL PARLAMENTO EUROPEO, AL CONSIGLIO, AL COMITATO ECONOMICO E SOCIALE EUROPEO E AL COMITATO DELLE REGIONI - Un'agenda europea per l'economia collaborativa COMMISSIONE EUROPEA Bruxelles, 2.6.2016 COM(2016) 356 final.

Per concludere la giurisprudenza di legittimità: in ben 3 sentente la Cassazione ha ribadito che la fornitura di servizi alberghieri detti anche alle persone, quali: cambio biancheria e lenzuola e pulizia e sistemazione camere, rientrano tra le competenze delle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere e non già per le locazioni. DILETTANTI ALLO SBARAGLIO!

Per quanto riguarda l'imposta di soggiorno e non tassa come è scritto nell'articolo, una mia considerazione normativa:
IMPOSTA DI SOGGIORNO
DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno.

DEFINIZIONE DI STRUTTURE RICETTIVE – UNIONE EUROPEA - REGOLAMENTO (UE) N. 692/2011- ISTAT circolare annuale - I regolamenti dell'Unione Europea hanno valore "Erga omnes (valgono per tutti i cittadini e le istituzioni dell'Unione Europea)" e hanno valore di legge negli stati membri e non devono essere recepiti dagli stati membri U.E. alle stessa stregua delle decisioni (norme per (uno o più paesi UE, individui o aziende). Sono soggette a recepimento, da parte dei paesi membri U.E. le direttive.
REGOLAMENTO (UE) N. 692/2011- Art. 2
l)«esercizio ricettivo turistico»: un’unità di attività economica a livello locale, quale definita nell’allegato del regolamento (CEE) n. 696/93 del Consiglio, del 15/03/93, relativo alle unità statistiche di osservazione e di analisi del sistema produttivo nella Comunità (3), che presta, a titolo oneroso, benché il prezzo possa essere in tutto o in parte sovvenzionato, servizi di alloggio per brevi soggiorni come descritto nei gruppi 55.1 (alberghi e alloggi simili), 55.2 (alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni) e 55.3 (aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte) - NACE Rev. 2;
m)«alloggio non in locazione»: inter alia, l’alloggio in abitazioni di parenti o amici concesse a titolo gratuito e in abitazioni per le vacanze utilizzate dai proprietari, compresi gli alloggi in multiproprietà.

IMPORTANTISSIMA CONSIDERAZIONE: LE LOCAZIONI TURISTICHE SONO DISCIPLINATE DALL’ART. 1571 DEL CODICE CIVILE; DALL’ART. 53 DEL CODICE DEL TURISMO E DALLA LEGGE N. 431/1998 (rientrano tra le competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L) della Costituzione). PERTANTO LE LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI NON SONO STRUTTURE RICETTIVE PERCHE' NON FANNO PARTE DELLE CATEGORIE DEI CODICI ATECO SPORA INDICATI DALL'UNIONE EUROPEA: 55.1-55.2-55.3 Detti codici Ateco sono attribuiti agli esercizi ricettivi turistici (strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere) la cui disciplina rientra tra le competenze innominate o residuali assegnate alle regioni ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione) NE CONSEGUE CHE LE LOCAZIONI TURISTICHE NON SONO SOGGETTE ALL’IMPOSTA DI SOGGIORNO.

 

[Barbara R]

Grazie sig. Panzica lei é sempre professionale e gentilissimo!