Casa vacanze, residenza e partita iva

[Valeriopi]

Buonasera a tutti e grazie in anticipo a chi dovesse risolvere i miei dubbi. Alcuni mesi fa ho acquistato un immobile usufruendo dei benifici per la prima casa e provvedendo in breve a spostarci la mia residenza. Successivamente, a seguito di alcune considerazioni personali, ho provveduto a regolarizzarla come casa vacanza. A monte del discorso, premetto l'essere già un possessore di partita IVA.
Trattandosi di un immobile in cui ho la residenza (e non potendola spostare), il geometra che ha provveduto alla Scia mi ha detto che potevo richiedere il tutto solamente come "Attività in forma non imprenditoriale", con il limite di non affittare per oltre 30 giorni consecutivi.
Quì sorgono le mie prime domande:
-Se, come suggerito dall'assistenza delle note piattaforme a cui mi sono affidato, dovessi fornire la mia partita IVA per provvedere autonomamente al pagamento delle mie tasse, invece di vedermi trattenuto un 21% di cedolare secca su un lordo in cui è inclusa anche la fee delle stesse piattaforme (cosa per me assurda), commetterei un illecito?
-Non c'era effettivamente modo di aprire con una "denominazione" differente essendo un immobile in cui ho la residenza? Doveva necessariamente essere per una attività non imprenditoriale?
-"Utilizzare" la partita IVA che già posseggo (con le ovvie dovute variazioni) per pagare le tasse comporta il passaggio automatico ad "attività imprenditoriale"?


Aggiungo che successivamente sono riuscito ad ottenere la non trattenuta della cedolare secca da parte delle piattaforme e dunque la possibilità di pagare autonomamente, in caso non ci sia alternativa, la cedolare secca. Quì la mia ultima domanda potrà sembrare sciocca:
-Mi sembra ovvio che il 21% da pagare vada calcolato su quanto percepito PERSONALMENTE dal soggiorno dei clienti (deducendo al massimo FORSE le spese di pulizia) e non sul complessivo che riguarda anche la fee della piattaforma, giusto?
In caso contrario praticamente mi si chiederebbe di pagare le tasse su quella che è "un'uscita" e ripeto, mi sembrerebbe assurdo.

 

[Mod]

Buonasera, la normativa fiscale italiana relativa alle locazioni brevi è complessa e soggetta a frequenti aggiornamenti. Pertanto, si consiglia sempre di rivolgersi a un professionista (commercialista o consulente fiscale) per una valutazione personalizzata e aggiornata sulla propria specifica situazione. Consigliamo ad esempio di rivolgersi a Extrasemplice.
Per quanto ne possa sapere, cercherò di rispondere ai tuoi quesiti uno per uno in modo chiaro e dettagliato.

1. Utilizzo della Partita IVA per la gestione della casa vacanza: Se decidi di utilizzare la tua partita IVA per dichiarare i redditi derivanti dalla locazione della casa vacanza, passeresti automaticamente a un'attività di tipo imprenditoriale. Questo significa che non potrai più inquadrare la tua attività come "non imprenditoriale". La cedolare secca, infatti, è un regime agevolato dedicato esclusivamente alle persone fisiche che non svolgono attività d'impresa. Utilizzare la partita IVA implica la fatturazione dei servizi di alloggio e, di conseguenza, l'assoggettamento a regime IVA (normalmente al 10% per le strutture ricettive). La scelta tra cedolare secca e partita IVA dipende quindi dal tipo di attività che vuoi svolgere e dal regime fiscale che ritieni più conveniente.
2. Possibilità di aprire una "denominazione" differente: Dal punto di vista amministrativo, per quanto riguarda la SCIA, è stato correttamente indicato che, trattandosi di un immobile in cui hai la residenza, puoi avviare solo un’attività non imprenditoriale, che ha delle limitazioni, come il non poter affittare per più di 30 giorni consecutivi al singolo ospite. Questo limite è imposto proprio per distinguere l'attività non imprenditoriale da quella imprenditoriale, che richiederebbe la partita IVA e altre formalità. Aprire un’attività imprenditoriale richiederebbe un cambio nella destinazione d’uso dell’immobile e altre variazioni amministrative e fiscali.
3. Utilizzo della partita IVA già esistente: Se decidi di utilizzare la partita IVA già in tuo possesso per gestire la casa vacanza, sarà necessario verificare che il codice ATECO attuale della tua partita IVA sia adeguato a includere l'attività di locazione turistica. Potresti dover richiedere un'integrazione per aggiungere l'attività di "locazioni brevi" o "affitto di alloggi per vacanze". Tuttavia, come accennato sopra, ciò comporterebbe il passaggio ad attività imprenditoriale, con le relative implicazioni fiscali e contabili (ad esempio, gestione IVA, obblighi contabili, e l’impossibilità di utilizzare la cedolare secca).
4. Calcolo della cedolare secca al netto della fee della piattaforma: Per quanto riguarda la cedolare secca, si applica sul reddito lordo che percepisci dalle locazioni, quindi, teoricamente, anche sugli importi che includono le commissioni della piattaforma. Tuttavia, la giurisprudenza e le pratiche fiscali tendono ad ammettere che la base imponibile su cui calcolare la cedolare secca sia quella al netto delle commissioni delle piattaforme, purché queste siano chiaramente documentate e giustificate. Quindi, sì, il 21% dovrebbe essere calcolato sull'importo che effettivamente percepisci, al netto delle commissioni e delle eventuali spese di pulizia pagate direttamente dal cliente, ma ti consiglio comunque di mantenere traccia di ogni dettaglio di pagamento per essere preparato in caso di controllo fiscale.

In conclusione, se decidi di utilizzare la partita IVA, dovrai gestire l'attività come imprenditoriale e sarà necessario adeguare il codice ATECO della tua partita IVA. Se invece preferisci mantenerla come attività non imprenditoriale, potrai continuare a usufruire del regime di cedolare secca, tenendo presente i limiti imposti dalla normativa.

Spero di averti chiarito i tuoi dubbi. Se hai bisogno di ulteriori chiarimenti, rimango a disposizione.